לקנות או לא לקנות דירה בתל-אביב?

בפוסט הקודם דיברנו על לוח שפיצר, והגענו למסקנה, שמבחינה מתמטית, ללא קשר אם זה קל או קשה, צודק או לא צודק, יותר זול לקחת משכנתא למעט שנים. בפוסט הזה נבדוק כיצד ניתן, בעזרת התובנה ההיא לענות על השאלה האלמותית המפלגת את עם ישראל (אם כי לא בצורה שווה, יש לומר) כבר שנים. מה יותר כדאי? לקנות דירה או לשכור?

אבל לפני שנכנס בעבי הקורה. תרשו לי בבקשה להתחבט בשאלה תיאולוגית לא פחות, מה לדעתכם כדאי יותר? או מה הייתם ממליצים לי, למשל,  לו הייתי שר התחבורה ומתלבט בשאלה האם להשקיע את מיטב כספכם בסלילת כבישים או ברכבות. מכיוון שאני לא באמת מתכוון לפתור את הסוגיה, אלה רק להדגים איזה עיקרון, תרשו לי לקצר ולהגיע לפואנטה.

קיימים כמובן נימוקים כבדי משקל לכאן ולכאן. נניח לצורך הדוגמה שתומכי הרכבת ניצחו. מהיום מרבית התקציב לרכבות, נאדה לכבישים הפקוקים והמזהמים, תחי מדינת ישראל!!!. מה לדעתכם יקרה?

ובכן, ברגע שיופנו מרבית התקציבים לרכבות (או כל מערכת תחבורה המונית לצורך העניין), יכוּל שיפור במערך הרכבות, ואז יותר אנשים ירצו לנסוע ברכבת. פשוט לא?

בטח פשוט, רק שאז, מכיוון שרבים וטובים, אתם למשל, תעדיפו לנסוע ברכבת, יהיה שם קצת צפוף. אבל אל דאגה, עוד קצת כסף, יותר רכבות, יותר מהירוֹת, עומדות בזמנים, תענוג… עד כדי כך, שאפילו טובים וחכמים עוד יותר (יותר חכמים מכם, הייתם מאמינים?), יותירו את הרכב בחנייה. ויעברו לנסוע ברכבת. וגם יתפארו באזני חבריהם, איך הגיעו לעבודה מהר ובזמן, וקראו ספר בדרך, על כוס קפה משובח (כשדיברנו על השקעה ברכבות, חשבנו גם על זה…) וכך רבים נוספים עוברים לרכבת, ושוב צפוף, ועוד תקציבים, ושוב נעים, יותר נוסעים, ושוב צפוף וכן הלאה וכן הלאה…כל עם ישראל נוסע ברכבת, נעים… ישראל החדשה 2317.

רק אני, המקובע, ממשיך לנסוע על הכביש. שכנעו אותי, אחרת בבקשה.., נוחות? עמידה בזמנים? פקקים?… אבל איזה פקקים? כולם נוסעים ברכבת, הכבישים ריקים. תענוג… חבל שדיברתי, הכבישים ריקים, הרכבות צפופות, כעת עדיף לנסוע בכביש, המוני ישראל נוטשים את הרכבת וחוזרים לכבישים. ושוב הכבישים פקוקים… ושוב הרכבות צפופות וחוזר חלילה. לכן התשובה הברורה היא גם וגם.

למנגנון שזה עתה תיארתי, אשר כולנו מכירים כמאזן היצע ביקוש, קוראים מערכת משוב שלילי. זהו אחד המנגנונים הנפוצים ביותר בטבע, והוא מצוי בכל מקום, בביולוגיה, באלקטרוניקה, בכלכלה, בפסיכולוגיה…

חזרה לנושא, לקנות או לשכור:

כידוע, עם ישראל מעדיף לרכוש דירה, והנה כבר שנים שכלכלנים טוענים שטעות הדבר ומבחינה כלכלית עדיף לשכור, כי לו היינו מנהלים את הפרשי ההון בצורה חכמה, או ליתר דיוק, נותנים להם, לכלכלנים לנהל עבורנו…, היינו מקבלים תשואה עודפת על ההון. או בעברית, במקום לקנות דירה במשכנתא של 6,000 ש"ח בחודש,  נשכור דירה ב 3,000 ש"ח נחסוך כל חודש את יתרת 3,000 השקלים , נשקיע את חסכונותינו בהשקעות טובות מנדל"ן (בורסה למשל) ונהיה עשירים.

בדוגמא שנתתי בפוסט הקודם, השוותי בין שתי משכנתאות של 1 מיליון שקל, האחת ל10 שנים, בריבית של 3.5% בהחזר חודשי של 9,888 ש"ח, סה"כ ההחזר נומינלית לאורך השנים 1,186,000 , השניה באותם תנאים ל 20 שנה בהחזר חודשי של  5,800 ש"ח סה"כ נומינלית החזר כולל לאורך השנים של 1,391,903 ש"ח, 205,000 ש"ח יותר. כך, הגענו למסקנה שעדיף לקחת משכנתא לכמה שפחות שנים, אם עומדים בהחזר החודשי כמובן. אם הסכמתם איתי אז, תסכימו בודאי שלא כדאי לקחת משכנתא ל 30 שנה, בטח ובטח שלא ל 60 שנה, באופן היפוטתי כמובן. אתם יודעים מה, זירמו איתי, הייתם לוקחים משכנתא ל 200 שנה? רמז, ההחזר החודשי שלכם היה עומד על מחיר נוח של 2,916 ש"ח בלבד אולם אחרי 200 שנה, הייתם מביטים לאחור ומגלים ששילמתם נומינלית 7 מיליון שקלים, בשורה לא קלה לעיכול, בטח שלא בגיל 235.

גרף ההחזר שלכם היה נראה כך:

image001

רגע, אבל החזר חודשי של 2,916 ש"ח, מזכיר לכם משהו? זה ממש כמו לשכור דירה. אז בואו נעשה סדר. בדוגמאות הסטריליות שאני נותן לא לקחתי בחשבון הון עצמי ברכישת הדירה וכו' אולם ידוע שמחירי השכירות נעים בסדר גודל של כ 3.5%-4% מערך הדירה (תשואה שנתית). כך שככל שתאריכו את משך המשכנתא בשנים דומה הדבר, כאילו אתם שוכרים את הדירה מהבנק. וככל שתקצרו את משך המשכנתא, בפועל שילמתם פחות ריבית, כאילו קניתם את הדירה בהון עצמי.

אז מה עדיף, לקנות או לשכור?

אין לי מושג, תלוי ביכולות שלכם כמובן. אבל דבר אחד אני כן יודע. שאילו כאשר באתם לקנות דירה, עשיתם את החשבון נכון. מחירי הדירות לא היו עולים כפי שעלו בשנים האחרונות

מערכת משוב שלילי, זוכרים?

 

בפוסט הבא, נחשוב על שיטה, איך לדפוק סוף סוף את העשירים

אחר כך, על צדק חברתי

עד כאן להפעם

שיהיה לכולנו רק טוב

www.shortcuts.co.il

מרץ 2013

 כל הזכויות שמורות

אהבת? שתף עם מישהו שאתה אוהב. לא אהבת? שתף עם מישהו שאתה שונא 🙂

השאר תגובה