על הדבורים והציפורים

דבורים

דבורה יונקת צוף (ועל הדרך מפרה פרח) – צילום מויקיפדיה

איך באים תינוקות לעולם? כל ילד יודע. מהבטן של אמא כמובן. אבל מה שקורה לפני זה, כשאבא עולה על אמא, זרע פוגש ביצית ומתרחשת הפריה. את זה יודעים רק ילדים מגיל מסויים, שהגיעו לבגרות ובשלות מספקת כדי לתפוס עניין שהוא מעט יותר מורכב. לפעמים יש יוצא מן הכלל, תרומת זרע, הפרייה חוץ גופית ,אולם כדי שיבוא ילד לעולם חייבת להיות הפרייה. בסיסי לא?

ואיך נולדות דירות? באים טרקטורים, מיישרים את הקרקע, קודחים כלונסאות ויוצקים יסודות וכו' וכו'. ולאחר כשנתיים עד שלוש של עבודה קשה (שלב ההריון), נולדת דירה. אבל אנחנו כבר לא ילדים, אנחנו יודעים שכדי שיתפתח הריון, חייבת להתרחש הפריה. מישהו חייב לדפוק מישהו. ככה זה בטבע ודירות אינן יוצאות מן הכלל.
כדי שתיוולד דירה, צריך מישהו לשים כסף, לרכוש את הדירה. גם אם נדמה שסדר הדברים הפוך (ביצה ותרנגולת), זה התהליך. פחות רוכשים, פחות דירות, ללא קשר לשאלה אם קונים כדי לגור, להשקעה או לצרכי אספנות. ורק כדי לחדד, אם אני לוקח דירה מתוך האוסף הפרטי שלי, ומוכר אותה לזוג צעיר, לא יצרתי דירה חדשה, כי אם שיניתי סטטוס של דירה קיימת.

איך נוצרות בועות? כדי שתתפתח בועה פיננסית חייבים להתקיים שני תנאים: רכישה לצורך השקעה, ומתן אשראי. כאשר קונים לצריכה פרטית לא יכולה להיות בועה כי קונים כמה שצריך (לא נוצר מחסור כי איש לא אוגר). וללא אשראי מסיבי, בועה לא יכולה להתפתח למימדי ענק כי אין עודפי כסף שיזינו את התהליך.

על פניו נראה כי שוק הדיור מקיים את התנאים הללו. אבל שימו לב להבדל. גם דירה שנרכשת להשקעה, משמשת בפועל לצריכה. להבדיל ממניה שהקיום שלה "על הנייר" בלבד, דירה להשקעה משמשת למגורי שוכרים, אחרת היא לא תניב תשואה.

איך מתפוצצת בועה? כאשר מנגנון המשוב החיובי שמזין את הבועה מפסיק להתקיים, לדוגמה: רווחים קלים בנדל"ן מושכים משקיעים ומעלים מחירים וחוזר חלילה עד אשר נוצר עודף. משקיעים נותרים עם מלאי דירות שאיש אינו חפץ בהן, לא מצליחים להשכיר, מתחילים להפסיד ומנסים להפטר מהדירות שרכשו. במצב כזה במקרה שהייתה בועה היא תתפוצץ. ובמקרה שהייתה עליית מחירים מעט מוגזמת, המחיר ירד – משוב שלילי. או כפי שניסח זאת שר האוצר: "מה שעולה חייב לרדת".

בזמנו, הטיל סטנלי פישר מגבלות על מתן אשראי לדירות. הוא עשה זאת במסגרת תפקידו כדי להגן על המערכת הפיננסית מפני קריסה אפשרית, ולא כדי להלחם במחירי הדירות. מלחמתו של שר האוצר במשקיעים, למעשה תמנע יצירה של דירות חדשות ע"י דחיקת משקיעים ומניעת המשוב שתארתי קודם. אכן אדוני השר, מה שעולה חייב לרדת, בתנאי שלא מתערבים במנגנון שאמור לגרום לזה לקרות.

איך נוצרים שנאה ופילוג? שר אוצר משסה אוכלוסיות אלו באלו. באיזו זכות מכנה שר אוצר אזרחים שומרי חוק במדינה דמוקרטית "אספני דירות" בטון המשווה לזה גוון של כינוי גנאי כאילו התבצעה עסקה לא לגיטימית בכסף לא לגיטימי?

שני חוליים עיקריים של הכלכלה הישראלית (שאינם קשורים זה בזה) הם הריכוזיות וחוסר היעילות של חברות ממשלתיות. כאזרח שלא נמנה עם מקבלי פנסיה תקציבית, איזה מפלט יש לי? איך אני יכול להבטיח שאיזה טייקון לא יפסיד את המעט שצברתי ב"הנפקת חברים" או שעקב רפורמה לא מוצלחת או סתם bad timing יתברר בדיעבד שהכסף נשחק ואין מספיק.
בארץ שוק הנדל"ן עדיין אינו ריכוזי, מרבית הדירות מצויות בידיים פרטיות וטוב שכך. באו "חכמים" ואמרו בואו נדחוק את רגלי המשקיעים מהענף, שימכרו את הדירות שלהם, את המשבר שיווצר (לייתר דיוק, שניצור) בשוק השכירות נפתור ע"י הקמת חברה ממשלתית "דירה להשכיר" – נשמע קצת כמו סיפור ילדים, לא?

חשבון פשוט – בארץ 2.7 ילדים בממוצע למשפחה, משפחה עם שלושה ילדים זה די שכיח. כך שזוג שבבעלותו דירה ירש 1/3 דירה מההורים שלו ו 1/3 דירה מההורים שלה זה תרחיש די סביר. והנה לכם, ע"פ הצעת האוצר למסות דירה שלישית, תוך ששליש דירה יחשב כבעלות על דירה, מס רכוש/מס עזבון על מעמד הביניים.

לו הייתי רוטשילד, או יזם נדל"ן, האם לדעתכם הייתי מציף את השוק בדירות זולות כדי להוריד מחירים? לא יותר סביר, שבתקופה שמאיימים עליי בירידת מחירים אני אכנס למגננה? אולי אבנה פחות? אנסה למכור "על הנייר"? אם הוריי זכרונם לברכה היו מורישים לי בנק במקום דירה ו1/3 מהאוסף, האם הייתי מציף את השוק באשראי זול? או שאולי הייתי מצמצם קצת אשראי ליזמים כדי להבטיח את עצמי מפני ירידה תלולה או אפילו קריסה?

אז מה כן?

הפוך על הפוך, כדי להוריד את מחירי הדירות צריך לבנות והרבה. וכדי לבנות הרבה צריכים שני דברים:

1. לא להפריע לפעילות המשקיעים – לתת לשוק החופשי להתנהל בחופשיות.

2. הממשלה, לו היא באמת חפצה בירידה הדרגתית (להבדיל מקריסה) של מחירי הדירות, צריכה לייצר רשת ביטחון ליזמים וקבלנים כדי שיוכלו לבנות בשקט, לספק את הביקוש, ולא יכנסו לעמדה מתגוננת.

 

 

השאר תגובה